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Construire une maison individuelle

Choisir de faire construire est un acte qui compte.

La construction d’une maison est un parcours complexe qui nécessite de multiples choix : trouver son terrain, son financement, choisir son contrat, son professionnel, son style de maison, définir ses priorités, ses choix de matériaux et d’équipements, etc. le tout en étant assuré que votre maison respectera les nombreuses règles, soient plus de 700 normes et réglementations qui existent pour construire une maison.

Vous aurez préalablement évalué votre capacité financière qui déterminera votre type de projet.

Sachez que le terrain représente de 25 à 50 % du coût du projet. S’il n’est pas viabilisé, prévoir un budget  pour le raccorder à l’eau, l’électricité et les eaux usées.

Voici les principales étapes d’un projet de construction.


Le terrain

Vous êtes particulier, Maître d’ouvrage, et vous devez être propriétaire du terrain sur lequel sera construite la maison.

Dès lors que vous avez choisi le terrain sur lequel vous voulez construire votre maison, faites-le visiter par le professionnel que vous avez choisi car il devra tenir compte des contraintes du terrain dans sa proposition et vous proposer une conception appropriée.

Dans la plupart des cas, une étude de sol s’impose, sauf à disposer d’éléments objectifs justifiant de s’en dispenser.

L’ensemble des informations dont vous disposez doivent être transmises au constructeur afin qu’il puisse évaluer correctement l’implantation de la maison.

Le contrat

On parle ici du contrat de construction de maisons individuelles tel que défini par la loi du 19 décembre 1990 qui est le plus protecteur du secteur.

Avant la signature d’un contrat de construction, le constructeur vous présente :

  • un projet de construction précis et détaillé (surfaces habitables, descriptif, délais d’exécution, modalités de règlement…) ;
  • l’étude thermique qui permet de définir la performance énergétique de la maison sur les cinq usages énergétiques : chauffage, climatisation, production d’eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires (ventilation, pompes, …).
  • une liste détaillée des postes de frais annexes et taxes à la charge du Maître d’ouvrage et ne relevant pas de l’objet du contrat ;
  • le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, les modalités de révision, s’il y a lieu, et le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution.

Le contrat comprend notamment :

  • les plans et la notice descriptive détaillée visés par le constructeur et acceptés et signés par le Maître d’ouvrage ;
  • les travaux non compris dans le prix convenu, chiffrés par le constructeur et indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison.

Il peut, si le particulier le souhaite, faire réaliser le DPE obligatoire – Diagnostic de Performance Energétique- valable 10 ans.
Le DPE tient compte des seuls postes chauffage, eau chaude sanitaire et le refroidissement.

A partir de la réception du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception, la loi impose un délai de réflexion de 10 jours avant engagement définitif de l’acheteur.

Les acomptes et appel de fond

Les paiements sont réglementés et fixés par la loi du 19 décembre 1990 en fonction de l’état d’avancement des travaux.

Le constructeur n’exige aucun acompte avant l’ouverture du chantier, sauf s’il a souscrit une garantie de remboursement auprès d’un établissement de crédit ou d’une entreprise d’assurance agréés.

Le délai

Le constructeur doit respecter le délai contractuel de livraison, éventuellement modifié dans le cadre des avenants – les pénalités prévues au contrat s’appliqueront en cas de retard imputable au constructeur.

En cas de retard, le constructeur s’engage à en informer le plus tôt possible le Maître d’ouvrage.

Le permis de construire, l’étude thermique et l’attestation de prise en compte de la RT 2012

  • Les mairies délivrent les demandes de permis de construire et gère leur attribution.
  • Le permis de construire est obligatoire pour toute construction. Aucune construction ne peut commencer avant son obtention.
  • Il est valable deux ans à compter de la date de délivrance.Le dossier de permis de construire contient les plans ainsi que l’étude thermique avec l’attestation de prise en compte de la RT 2012.

A savoir : En cas de refus de permis de construire ou de l’un au moins des prêts bancaires, ou dans tout autre cas prévu par la loi, le constructeur rembourse sans délais les acomptes déposés par le Maître d’ouvrage.

Avant le démarrage du chantier

Le constructeur n’engage les travaux qu’après la levée complète de toutes les conditions suspensives du contrat :

  • acquisition du terrain,
  • obtention du permis de construire et du ou des prêts bancaires,
  • attestations de souscription d’une assurance de dommages ouvrage
  • et l’attestation nominative de garantie de livraison à prix et délais convenus délivrée par un garant agréé (art.L231-6 du C.C.H.).

Le constructeur vous invite à une réunion de mise au point (ou MAP). Il s’agit d’une revue de projet détaillée qui permet notamment de valider le choix des différents produits, l’implantation des équipements mais aussi de vous expliquer le déroulement du chantier, les démarches à entreprendre, les modalités de communication en phase chantier (par exemple : heures d’appels et disponibilité du personnel, délais de réponse), le programme des visites de chantier, et biensûr, de faire connaissance avec la  personne en charge du suivi et de la réalisation de la maison.

La réalisation

Vous assistez à l’implantation de votre maison.

Pendant les travaux, le constructeur vous informe, de l’avancement des travaux et vous invite à visiter le chantier selon les modalités que vous avez définis avec lui. Et ce, au minimum, il vous invite avant tout règlement d’un appel de fonds

En cas de modification en cours de réalisation, vous devez signer un avenant au contrat sous réserve, si nécessaire, de l’obtention des autorisations administratives. Cet avenant mentionne la prorogation éventuelle du délai de livraison. Tout avenant au contrat de construction est déclaré auprès des assureurs et garants.

A l’achèvement des travaux, le constructeur établit l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique obligatoire dans le cadre de la RT 2012. Elle atteste que toutes les exigences de la RT2012 sont bien vérifiées.

Il aura également fait réaliser un test d’étanchéité à l’air de la maison ou, s’il a obtenu une certification de démarche qualité de traitement de l’étanchéité à l’air, vous fera copie de son certificat.

La réception

La réunion de réception de votre maison consiste en une visite détaillée de la maison permettant le constat de la bonne réalisation du contrat.

Si les branchements sont réalisés le jour de la réception, la mise en service des installations et équipements livrés, et la vérification de leur bon fonctionnement peut être est effectués.

Pour que la réception soit un moment réussi, mieux vaut réaliser une visite préalable avant la réception définitive, afin de lever les éventuelles réserves.

Le SAV et année de parfait achèvement

Si des désordres ou des malfaçons ont été notés sur le procès-verbal de réception des travaux ou sont apparus au cours de l’année qui suit la date de ce procès-verbal (dans ce second cas, ils doivent être signalés par lettre recommandée, la garantie de parfait achèvement des travaux couvre l’ensemble des travaux. Le constructeur doit prendre en charge leur réparation.

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Questions / Réponses

Comment s’articule le déblocage de fond ?

Vous n'avez pas besoin de débloquer le montant total de vos prêts dès le début du projet. Aussi, parce que vous êtes dans le cadre d’un CCMI, la banque les débloque au fur et à mesure de l’avancement voir de  vos besoins annexes. Elle vous verse donc les fonds pour payer le terrain si votre apport personnel ne suffit pas. Puis les paiements s'effectuent en fonction du déroulement du chantier. C'est le constructeur qui émet des appels de fonds pour chaque tranche de travaux. Vous visitez alors le chantier pour vérifier l'état d'avancement de la construction et donnez votre aval à la banque pour débloquer les fonds. L’article R 231-7 CCH prévoit une grille de paiement* obligatoire :Image1 *Ces paiements sont des maximums demandés aux différents stades d'avancement.

Quelles sont les nouvelles réglementations et sont-elles respectées ?

Il y a plus de 700 normes et réglementations pour construire une maison. La règlementation qui est la plus citée est la RT2012. Cette Règlementation Thermique est applicable depuis le 1 janvier 2013 et correspond à une consommation de 50 kWh/m2.an contre 150 kWh/m2.an avec la RT 2005 soit divisé par 3 la consommation conventionnelle votre facture d’énergie. Sur la RT 2012, l’attestation de prise en compte de la RT 2012 à l’achèvement des travaux n’est pas une attestation de conformité. Elle est associée à la Déclaration d’Achèvement des Travaux et permet d’officialiser la fin des travaux. D’autres réglementations peuvent vous concerner comme le parasismique, les termites, le radon. Les réglementations sont un moyen de vous protéger mais elles ne sont pas toujours respectées parce que pas toujours bien connues. Pour être assuré du bon respect des règlementations, adressez-vous à un professionnel reconnu, qui a choisi de se faire contrôlé sur la base du référentiel NF Habitat qui comprend le respect des règlementations.

Qu’est-ce que je risque si je n’ai pas de Dommage Ouvrage ?

Si vous ne souscrivez pas cette assurance, le contrat de construction est caduc. La banque vous la demandera également pour débloquer vos fonds. Lors d’un désordre structurel, il faudra passer par la justice avec chaque intervenant concerné pour  obtenir réparation, des années de procédure au lieu d’une procédure amiable limitée à 90 jours. Sachez également qu’en se passant de cette garantie, vous vous exposez à une moins-value à la revente de votre bien, puisque son choix sera mentionné sur l’acte de vente. Vous serez également tenu personnellement responsable des éventuels dommages ultérieurs si vous vendez dans les 10 ans suivant l’achèvement de sa construction. C’est vous,  maître d’ouvrage qui devez la souscrire mais nous vous proposons l’assureur car nous avons des tarifs préférentiels et nous nous chargeons de l’ensemble des démarches administratives.

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